Защо бихте закупили апартамент на зелено? Защото сте изморени от множеството напразни огледи, искате перфектното изложение и така желания среден етаж, имате точно определена визия за жилището си мечта и сега имате възможност да направите малки промени, за да го получите. Всъщност най-голямото предимство при такъв тип имоти е по-ниската цена и разсроченото плащане. Пазарът на недвижими имоти в момента е доста динамичен и повечето хубави имоти се купуват именно на този етап. Ето и няколко съвета, които могат да ви бъдат от полза при този тип сделки:
Внимателно проверете сторителя/инвеститора на сградата.
Има вариант строителя и инвеститора на сградата да бъдат едно и също дружество, въпреки че практиката на повечето строители е да откриват нова фирма за всяка отделна инвестиция. Другата опция е двете дружества да бъдат напълно различни, тогава инвеститора използва подизпълнител за строителството и двете фирми не са свързани. За вас това не е от съществено значение. Препоръчително е да изберете строител, който има завършени (узаконени) обекти и инвеститор, който има налични средства за финансиране на обекта и не ипотекира имотите. За наше улеснение в следващите редове ще ги наричаме с общото название строител. Когато вече сте се спрели на конкретна фирма, проучете и направете оглед на сгради, които са изпълнени от нея.
Направете оглед с професионалист, който разбира от строителство.
Хубаво е да направите един от огледите с лице, което разбира от строителство т.е. ще може да види дали има фрапиращи нередности на обекта. Всеки има по един приятел или познат, който е запознат до някакво прилично ниво със строителните материали и процеса на строителство. Задължително трябва да ви бъде предоставено описание за степента на завършеност на сградата, което трябва да бъде включено в предварителния договор. В него има информация за материалите, които ще се вложат, като напр. каква е дограмата, стъклопакета, асансьора и т.н. Повечето строители издават имотите „по БДС“ или „на шпакловка и замазка“.
Запознайте се с документацията на имота.
Преди подписване на предварителен договор направете пълна проверка на документите по сградата. За целта можете да наемете опитен юрист. Добре е да изискате от строителя и проектите на конкретния имот (Ел, ВиК, ИВК), защото ще са ви необходими при изпълнението на ремонтните дейности. Важно е и дали ще ви бъдат прехвърлени идеални части от земята. В тази хипотеза трябва да се направи проверка и на земята.
Какви са опциите за прехвърляне на апартамент на зелено?
Ако ще използвате кредит от банка, най-удачно е да подберете фирма, която е „проверена“ т.е. банката ще ви отпусне кредит още на етап груб строеж. Разбира се, това зависи от различните условия на банките и от конкретната ситуация на пазара в момента. Ако закупувате имота с лични средства, можете да пристъпите към прехвърляне във всеки един етап от строителството на сградата в зависимост от условията на строителя. Важното тук е неговата практика и вашето желание. По-големият процент от клиентите предпочитат прехвърлянето на имота да стане след като сградата има Разрешение за ползване. Има строители, които предпочитат директно прехвърляне на имота преди Акт 14 (на право на строеж) или след Акт 14 (акт за приемане на конструкцията). Ако придобиете имота в последните две хипотези, земята ще ви бъде прехвърлена след узаконяването на сградата, тъй като практиката е строителството на сградата да става с учредено право на строеж. Трябва да се отбележи, че прехвърляно на имота на груб строеж е по-изгодно от икономическа гледна точка, в сравнение с прехвърлянето при завършено строителство.
Помислете за цялостното финансиране на имота.
Още преди да започнете да търсите имот за закупуване е добре да сте изяснили цялостното финансиране на проекта т. е. какъв е бюджетът ви, каква част от него притежавате, ще ползвате ли услугите на банка и съответно какво е самоучастието ви, и не на последно място- имате ли средства за довършителните работи по имота. Добре е да направите среща с кредитен консултант или със обслужващата ви банка още преди да започнете да търсите, а не да ги уточнявате тепърва след като сте харесали имот. Идеята е да имате финансова рамка и да сте запознати с основните правила на конкретната банка. Така ще можете да прецените например дали ще имате възможност да закупите паркомясто към имота.
При закупуване на апартамент на зелено можете да си договорите индивидуална схема на плащане. Самата схема на плащане е изключително показателна. Всеки би се чувствал по-сигурен, ако до узаконяването на сградата плати по-малка част от имота. Разбира се, това е условие, което могат да изпълнят само големите фирми.
Определено има риск, когато решим да се спрем на имот, който е в процес на строителство, но в повечето случаи той е умерен. Запасете се с търпение, изграждането на сграда е дълъг и сложен процес, в който винаги може може да излезе нещо непредвидено особено, когато се налага изграждане на външни връзки (външно ел. захранване, изграждане на външен топлопровод или присъединяване към съществуващ, външни ВиК връзки и др.). В този смисъл често срокът, който са ви дали за завършване на сградата не се спазва, но това не трябва да ви разочарова, защото по-важен е крайния резултат. А и в повечето случаи забавянето е чисто административно. И все пак, преценете добре плюсовете и минусите преди да пристъпите към закупуване на апартамент на зелено.