Според финансовите анализатори има два варианта за повишаване на цените на недвижимите имоти:
- Единият се дължи на промени в икономиката на една държава, поради които голяма част от населението започне да мигрира към големите градове, за да търсят работа и по-добър стандарт на живот. Тогава тези градове претърпяват естествено разширяване – строят се нови жилища за новодошлите. София и Пловдив са типични примери за такива модерни агломерати.
- Другият вариант е спекулативен балон-инвеститори купуват имоти на висока цена днес, за да препродадат на по-висока в бъдеще. Високата инфлация в момента и ситуацията с влоговете допринася за развитието на този вариант.
Но как можем да предвидим пазара, за да направим печеливша крачка и да не загубим пари? И как можем да разграничим реалистичното покачване на цените от предстоящ балон на пазара на имоти? В тази статия ще се опитаме да обясним някои от показателите, които могат да ни подскажат на къде клони пазара.
Лихвените проценти
Лихвените проценти са в основата на всеки бум и срив на пазара на недвижими имоти. Въпрос на дебат е дали те са пряката причина, но определено са водещ фактор. Всички бумове на имотния пазар, било то в Япония, САЩ, Китай или Индия, бяха съпроводени с ниски лихвени проценти. Ниската месечна вноска на кредитите води до спестяване на средства и стимулира хората да закупуват нови жилища. От друга страна всички сривове на този пазар са причинени от рязко увеличение на лихвените проценти. Следователно като инвеститор човек трябва да стои далеч от пазар, в които цените на имотите се повишават вследствие на понижаването на лихвите по кредитите, защото това може да е имотен балон.
Наличните имоти на пазара
Друг важен фактор, който може да ни насочи дали нещата отиват към имотен балон е колко всъщност жилища има на пазара. Много ли са свободните имоти на пазара? При обичайния стабилен пазар, броят на свободните жилища не трябва да бъде прекалено голям. Засиленото строителство вследствие на големи инвестиции води до прекалено предлагане, а прекаленото предлагане води до пренасищане на пазара, което е посладвано от намаляване на цените на имотите. Това е основен критерии, който може да ни подскаже в кой етап от цикъла се намираме.
Стартиране на много проекти от много инвеститори
Когато броят на Разрешенията за строеж, които са дадени за една календарна година стане много голям, трябва да си дадем сметка, че нещо се случва. Разрешенията от 2021г. прехвърлят многократно тези от 2020г., но трябва да отбележим, че много инвеститори не бързат да стартират, защото ситуацията в момента е доста несигурна от тяхна гледна точка, поради цените на строителните материали, които не спират да се покачват. Има и друг момент, а именно – остаряващия жилищен фонд. Голяма част от клиентите предпочитат да сменят старо с ново строителство, поради неоспоримите предимства на второто, така търсенето на ново строителство остава перманентно.
До каква степен са достъпни жилищата
Друг важен показател е колко са достъпни жилищата. По средната заплата в даден район и цената на жилище, може да се направи изчисление колко години един средностатически човек трябва да изплаща покупката на жилище. Ако човек може да си закупи апартамент с цялата си заплата за период от 5 до 10г., това означава, че ще може да си позволи такава с 20годишна ипотека., което е абсолютно нормално. Не е добре, когато на пазара доминират само инвеститори, a обикновения човек е само наемател.
Какви са стойностите на наемите
В случай на задаващ се имотен балон цените на жилищата се покачват, но тези на наемите-не. Инвеститорите нямат възвръщаемостта, която са очаквали. Ситуацията при нас в момента, обаче не е такава. Размерът на наемите в момента са се върнали на нивата от преди пандемията. Покачването спрямо миналата година по същото време е двадесет процента.
Колкото и да се опитваме да предположим развитието на пазара на недвижими имоти, това няма как да стане на сто процента. Факт е, че има инвеститори, които направиха правилните избори в правилното време и успяха да осъществят повече от добри печални от недвижими имоти през последните години. И все пак има кандидат-купувачи, които чакаха понижение на цените през последните пет години, а както знаем стана точно обратното. Затова изчакването не винаги е най-добрият вариант, защото лошата инвестиция днес може да е добра инвестиция утре.