Търсенето на имоти на българския пазар през пост-пандемичните години е голямо. И това е очаквано, а причините са няколко. Първата е, че българите бързат да закупят жилище, подплашени от високата инфлация, която би стопила спестяванията им. Това се подхранва и от несигурността, която хората чувстват при всякакви други варианти за вложения, като стартиране на собствен бизнес или пък търговия с акции, изискващи определени познания и опит. Поради тези, а и поради исторически причини, на покупката на жилище с цел отдаване под наем се гледа като на дългосрочна и сигурна инвестиция.
Смятате, че със спестени средства и банков кредит с изгодна лихва може да купите жилище, като покривате вноските с наема и печелите всеки месец? А помислихте ли за неочакваните разходи, амортизацията, обзавеждането? В статията ще опишем основните стъпки, които е добре да направите, за да разполагате с адекватна оценка на идеята.
Оценка на пазара
Цените на недвижимите имоти нараснаха с 8-10 на сто през 2021 г. до над 20 на сто през 2022 г. Засиленото търсене на собственост форсира пазара толкова осезаемо, че дори някои анализатори са склонни да говорят за имотен балон. Ето защо си струва, преди да придобием недвижима собственост, да си зададем един въпрос. Надценено ли е жилището, което ще изплащаме в продължение на десетилетия? Колко ще спечелим от наеми и колко ще ни струва поддръжката на имота?
В София пазарът на недвижими имоти започва да показва признаци на прегряване, според Кристофор Павлов, главен икономист на „УниКредит Булбанк“. Той очаква спад на цените на жилищата между 5 и 10 на сто през следващата година. Отделно, експертът подчертава, че в 64 на сто от всички квартали в столицата се предлагат имоти, надценени с 50 и нагоре.
Според различни данни, около 35% от жилищата в София, или около 250 000, седят празни и заключени. Още по-интересното е, че огромната част от тях не участват на имотния пазар. Едва 1-2% (12 000 – 13 000) от апартаментите в София са обявени за продажба. Това означава, че за собствениците е по-изгодно да държат празни имоти, плащайки ниски такси и данъци. Дали тези хора са в чужбина, очаквайки бум на цените, или им предстои извършване на основен ремонт, преди да потърсят наематели – няма как да гадаем. Но е факт, че в София има огромен резерв от потенциално достъпни за наематели апартаменти.
Средата е важна
Експертите, защитаващи ръста на цените на имотите, се аргументират, че в България жилищата са все още едни от най-евтините в Европа. Добре, но какво е качеството на строителството? Какво е състоянието на сградата – покрив, ВиК мрежа, изолация? Също така, вие “купувате” не само четири стени, а жилищна среда – инфраструктура, места за паркиране, улици без дупки, достъп до поликлиника, детски градини, зелени зони, парк и т.н. Не е тайна, че по-младите наематели търсят квартали с добра обществена транспортна система и достъп до социален и културен живот. Затова търсете квартал с добро комуникационно и икономическо състояние.
Точна сметка
Ключово е внимателно да определите годишната възвръщаемост на инвестицията. Ако ще купувате имота на кредит, извадете сумата на оперативните разходи и лихвите от очаквания приход от наема. Не забравяйте да включите в сметката местни данъци и такси, комисионни на брокери, поддръжка на сградата, застраховки и особено планове за ремонт, без значение дали е козметичен или основен. Смята се, че възвръщаемостта трябва да е поне 10 процента, като обикновено тя расте с всяка изминала година.
Помислете за кредит с по-голям срок на изпълнение, за да може месечна ипотечна вноска да не “изяде” цялата ви печалба. Друга добра идея е да заделите пари в авариен фонд, с който да покриете евентуални загуби от течове, ВиК ремонти и други оперативни разходи. Затова е ключово да се запознаете с техническото състояние на жилището, преди да го закупите. Търсете имот с минимална нужда от подобрения. Продължителните и тежки ремонти “изяждат” приходите ви, а покупката строителни материали може да ви разори.
Готови ли сте да станете хазаи?
Отдаването на жилища под наем е регулирано в законодателството и не е шега . Важно е да знаете какви са вашите права, както и правата на наемателите. Отделен е въпросът с декларирането на прихода пред НАП, изготвянето на договор за наем и правните последици, които могат да възникнат в случай на нередовно плащане, принудително преместване и други. Вашата отговорност като собственици не намалява, само защото в имота ви живеят наематели. Тъкмо обратното, ще ви се наложи да присъствате на общите събрания на етажната собственост, да подписване документи и да финансирате ремонти по сградата.
Подвеждаща е идеята, че ако нямате наематели или спрете да обслужване вноските към банката, то просто ще продадете имота и ще забравите за него. Всъщност, продажбата далеч не е гарантирана и може да отнеме месеци, в които на практика ще търпите загуби. От друга страна обаче, ако цените на наемите в района се увеличат, вие ще спечелите, при това без да влагате допълнителни усилия.
Покупката на имот за отдаване под наем има плюсове, минуси и много индивидуални особености. Ако ви е необходим съвет или помощ във вземането на решение, ние оставаме насреща с експертни знания и дългогодишен опит.