По долу сме описали какви са стъпките при закупуване на имот без да е необходима намесата на посредници.
- Запазване на имота и предварителен договор
След като дълго сте избирали перфектния за вас имот, идва ред и на самото му закупуване. В следващите редове ще можете да се запознаете подробно с всички стъпки, които се предприемат, след като вече сте се спрели на конкретен имот.
Когато се спрете на такъв, препоръчваме първо да проверите правния му статут с помощта на опитен юрист и ако всичко е наред – да го капарирате т.е. да го спрете от продажба. Сумата може да е фиксирана или не, зависи от това дали купувате от юридическо или физическо лице и от конкретната ситуация. За тази сума получавате разписка (гаранция), в която е описан имота, цената и има срок за подписване на предварителен договор. Възможно е да се договорите и за директно прехрърляне на имота с нотариална сделка, ако имате тази възможност. Сумата се приспада от стойността на имота или ви се връща, но може да я загубите ако откажете сделка впоследствие.
- Процедура при ипотечен кредит
Както вече отбелязахме, след капарирането на имота, следва подписване на предварителен договор. Той се сключва съгласно чл.19 от Закона за дълженията и договорите и в най-общ план съдържа цена, схема на плащане и срок за сключване на окончателен договор под формата на нотариална сделка. Добре е да се консултирате с опитен юрист при тази стъпка. Всяка от страните си запазва правото да иска обявяване на настоящия договор за окончателен под формата на нотариален акт. Съществуват много варианти в зависимост от това дали купувате ново или старо строителство, какъв е процентът ви на самоучастие и не на последно място, зависи какво се договорите със собственика на имота. Ако купувате директно от инвеститор, ще получите примерен договор, по който работи съответната фирма. Ако купувате от вторичен пазар, всичко е въпрос на лична договорка.
Основната част е цялостното финансиране на имота. Относно тегленето на ипотечен кредит, задължително е да направите консултация с една или няколко банки, дори преди да сте набелязали имота. Изключително подходящ вариант е ползването на услугитe на кредитен консултант. Те работят директно с банките и получават комисионна си от тях, а вие не заплащате нищо за услугата. След като вече сте решили да купувате и водите преговори, има вариант обслужващата ви банка да не е най-добрият вариант и вероятността да получите по-добра оферта от друга банка е доста голяма. След като сте се спрели на тази, която ви дава най-добри условия, следва подаване на искане за кредит и получавате предварително одобрение. Препоръчително е да го имате преди подписването на предварителния договор. Така ще избегнете евентуални неустойки, ако кредитът не бъде одобрен. След като вече имате предварителното одобрение трябва да представите документи за доказване на дохода, семейното ви положениеи липса на задължения към НАП, както и да представите вече разписания предварителен договор. Продавачът от своя страна трабва да представи документ за собственост, данъчната оценка, скицата на имота и т.н. Банката иска да се запознае цялостно с имота и да се увери, че няма тежести. Съответно трябва да бъде представено и Удостоверение за вещни тевести за период от поне 10 години назад.
- Окончателен договор-нотариална сделка
Задължително се изготвя пазарната оценка на имота. Прави се от лицензиран експерт-оценител. Повечето банки работят със списък от предварително одобрени оценители и оценителски къщи, чиито оценки приемат. В някои банки пазарната оценка на имота се изготвя или се валидира от вътрешни оценители. Тя е съществена и много важна част от кредита, защото от нея зависи каква сума ще ви се отпусне. В момента има банки, които финансират до 85% от нейната стойност. Има вариант оценката да бъде изготвена предварително. Към нея има застраховка на имота и правно становище. Застраховката е задължителна за всички банки, защото пази актива, който служи за обезпечение. Правното становище по кредита се изготвя от вътрешни или външни юристи, с които работи банката или от нотариуса, който ще изповяда сделаката. Разбира се, всички процедури по кредита се плащат от кредитоискателя. Следва окончателно одобрение и подписване на договора за кредит. Трябва да отбележим, че всяка банка има своите вътрешни правила и практика, затова изборът на банка е от особено значение.
Съществената част е самото придобиване на имота – нотариалната сделка. Изборът на нотариалната кантора, отново е въпрос на договорка или избор на банката. Банките имат списъци с нотариалните кантори, които ползват във всеки град и вие, както и продавача сте длъжни да се съобразите с него. Всеки нотариус прави проверка на документите по следката. Задължително трябва да изискате предварително проекта на акта. Нотариалните такси в София излизат около 4 % от материалния интерес-стойността на сделката. Те варират в зависимост от общината, защото от 2008г. всяка община сама определя в определени граници местния данък. Ако сте с кредит и ще ипотекирате имота, който купувате, дължите и сумата за вписването на ипотеката. Банките отпускат кредита след вписана първа по ред ипотека. Относно таксите, има много калкулатори в интернет, където можете приблизително да си проверите сумата, но и ще получите информация от самата кантора преди сделката, за да бъдете подготвени. Тази такса включва местния данък за придобиването на имота, такси към Агенцията по вписванията, банкови такси, самите нотариални такси и ДДС. Има кантори, които начисляват допълнителна такса за самото изготвяне на акта.
След изповядването на сделката трябват няколко дни, за да бъде вписан акта в Агенцията по вписванията. Получавате го от нотариалната кантора, заедно със всички бележки за платени такси.
След като вече сте собственици, трябва да декларирате имота в двумесечен срок в отдел „Местни данъци и такси“ към общината по местонахождението на имота. В Столична община това трябва да става служебно, тъй като Агенцията по вписванията подава по елекронен път инфомация на общините. Но тъй като се получава забавяне в обработването ѝ повечето хора предпочитат лично деклариране. Подробност, която често се пропуска е да се отбележите като собственик в съответната служба по геодезия, картография и кадастър. Достатъчно е да представите акта за собственост. Необходимо е собствениците на апартаменти в жилищни блокове и кооперации също да представят нотариални актове, тъй като съгласно ЗКИР кадастралната карта и кадастралния регистър на недвижимите имоти съдържат данни не само за поземлените имоти и сградите, но и всички самостоятелни обекти за собственост-апартаменти, магазини и др.
Всеки имот има своите специфики, но в общ план това бяха стъпките, които трабва да следвате, за да станете собственик. Надяваме се, че статията е била полезна.